Novinky

Daň z nabytí nemovitých věcí v roce 2016

V médiích se objevila informace o chystaných změnách týkajících se daně z nabytí nemovitých věcí, které by měly platit od příštího roku. 

Podle dostupných informací bude poplatníkem daně vždy kupující, což je oproti stávajícímu stavu změna o 180°. Dosud zákon (o dani z nabytí nemovitých věcí) počítal s tím, že pokud se strany nedohodly, že poplatníkem bude kupující, byl jím ze zákona prodávající. Podle předchozí právní úpravy (o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí) nebyla taková dohoda vůbec připuštěna.

Zda vůbec bude tato chystaná změna legislativně dotažena do konce, to se ukáže v budoucnu, nicméně mám za to, že může přinést i dílčí problémy na realitním trhu, a to zejména těm kupujícím, kteří nemají našetřeny žádné peníze a financují koupi nemovitostí tzv. 100% úvěrem. Těmto pak přibude závazek k úhradě daně, na který však nebudou mít prostředky, což je pochopitelně může již od počátku odradit od rozhodnutí nemovitost koupit.

Nechme se překvapit, jak vše dopadne.

 

Daně, daně a zase daně!

Jak jsme slíbili v předchozím článku, v tomto příspěvku si rozebereme aktuální úpravu daní a zmíníme největší změny v daňových zákonech, které souvisejí s problematikou převodů nemovitostí.

S jakými daňovými povinnostmi se aktuálně můžete potkat při převodu nemovitostí?

Co se týká úplatných převodů nemovitostí, tj. při klasickém prodeji/koupi, nevyhneme nikdy dani z nabytí nemovitých věcí.

Daň z nabytí nemovitých věcí se počítá ze sjednané ceny, tzn. z kupní smlouvy uvedené ve smlouvě, a činí 4% ze základu daně. Kdo je poplatníkem této daně? Nedohodnou-li se účastníci smlouvy jinak, je poplatníkem ze zákona převodce, tedy prodávající. Zákon však dává možnost účastníkům, aby se dohodli na tom, že poplatníkem bude nabyvatel, tedy kupující. To je novinka oproti předchozí právní úpravě, která takovou dohodu neumožňovala. Tato dohoda však musí být ve smlouvě výslovně uvedena slovy:"Poplatníkem (Plátcem) daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel."

Další novinkou je to, že v některých případech není nutné zpracovávat znalecký posudek ke stanovení ceny zjištěné - ceny podle posudku, za účelem porovnání s cenou sjednanou - cenou kupní. 

V rámci daňového přiznání si daňový poplatník zvolí, zda bude cena sjednaná srovnávána s cenou zjištěnou či s tzv. směrnou hodnotou, což je do jisté míry totéž, co cena zjištěná, nicméně rozdíl je v tom, že cenu zjištěnou stanoví znalec ve znaleckém posudku a směrnou hodnotu stanoví finanční úřad výpočtem na základě údajů, které mu daňový poplatník v rámci daňového přiznání poskytne. V praxi to vypadá tak, že ke stanovení směrné hodnoty je nutné vyplňovat samostatné přílohy č.2 daňového přiznání, a to zvlášť u každého typu nemovitosti, tj. vyplňuje se zvláštní příloha pro každý pozemek, pro byt, nebytový prostor, rodinný dům apod. Cena zjištěná či směrná hodnoty pak jsou porovnávány s cenou sjednanou, přičemž cena sjednaná nesmí být nižší než je 75% ceny zjištěné či směrné hodnoty. Pokud je nižší, je pak základem daně právě 75% ceny zjištěné či směrné hodnoty.

Proč se cena sjednaná srovnává s cenou zjištěnou či směrnou hodnotou? Důvod je jasný, aby účastníci smluv po dohodě záměrně nesnižovali cenu nemovitostí uvedenou ve smlouvě a neodváděli tak nižší daň, než odpovídá obvyklým cenám nemovitostí a nedocházelo tak ke krácení daně.

Znalecký posudek je vyžadován vždy u pozemků, pokud se na nich nacházejí trvalé porosty. V některých případech je postup ještě odlišný oproti výše uvedenému, a to takový, že základem daně je vždy cena uvedená ve smlouvě, tedy cena sjednaná. Je tomu tak např. v případě prodeje v rámci insolvenčního řízení, při prodeji v dražbě, či v případě prodeje nemovitostí ve vlastnictví obcí apod. V těchto případech se vyplňuje zvláštní příloha daňového přiznání označená písmenem J.

Tolik ve zkratce k dani z nabytí nemovitých věcí.

Další daní, pro účastíky více citelnou, než je výše uvedená daň z nabytí nemovitých věcí, je daň z příjmů. Sazba daně je 15% ze základu daně.

S tou se můžeme setkat při bezúplatných převodech nemovitostí, tedy typicky u darování, není-li dán důvod pro osvobození od daně z příjmů (ten je dán zjednodušeně řečeno při bezúplatných převodech mezi příbuznými), poplatníkem je pak ten, u něhož byl realizován příjem, v případě bezúplatných převodů jde tedy o obdarovaného.

Dále se můžeme s daní z příjmů setkat v případě úplatných převodů, kdy prodávající získal příjem při srování ceny, za kterou nemovitost dříve nabyl a za kterou nemovitost prodává, ovšem opět pouze v případech, kdy není dán důvod pro osvobození od daně. Důvodem pro osvobození od daně je to, že prodávající v nemovitosti měl bydliště pod dobu nejméně dvou let bezprostředně před prodejem, případně i dobu kratší než dva roky, pokud použije získané prostředky na uspokojení bytových potřeb. Dalším důvodem pro osvobození, např. u nemovitostí, u nichž nelze aplikovat výše uvedené, je to, že převodce vlastnil nemovitosti nejméně 5 let před jejím prodejem. 

Pokud by nebyl dán žádný z důvodů pro osvobození výše a na straně prodávajícího byl realizován příjem, pak to samo o sobě ještě neznamená, že z částky odpovídající příjmu skutečně zaplatí daň z příjmů. Prodávající samozřejmě může uplatnit a odečíst od základu daně výdaje, které vynaložil na nemovitost. Mezi tyto se řadí např. náklady na rekonstrukci a zhodnocení nemovitosti, ale rovněž daň z nabytí nemovitých věcí, kterou musel prodávající uhradit příslušnému finančnímu úřadu, případně i provize za zprostředkování prodeje, kterou musel prodávající zaplatit svému zprostředkovateli.

Jak jste možná z výše popsaného pochopili, dnešní daň z nabytí nemovitých věcí je de facto mírně upravenou daní z převodu nemovitostí, kterou jsme znali dříve a která byla k 31.12.2013 zrušena a od 1.1.2014 nahrazena právě daní z nabytí nemovitých věcí. Do daně z příjmů se nám schovaly bezúplatné převody, u nichž se dříve uplatňovala daň darovací (dříve sazba 7%), která byla zrušena spolu s daní z převodu nemovitostí.

Problematika daní je pochopiteně poměrně rozsáhlá a složitá, nicméně můžete si být jisti, že my jí rozumíme a vždy Vám odborně poradíme či zpracujeme daňové přiznání.


 

Změny v roce 2014

Po delší době jsme zpět s krátkým přehledem největších změn, které nám připravil rok 2014. Největší změny pochopitelně souvisejí s nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Naší činnost se bezprostředně dotkla ronvěž změna katastrálního zákona či daňových zákonů. Proto chceme nabídnout jen krátké zhodnocení změn ve výše uvedených oblastech.

Nový občanský zákoník

Co přinesl tento zcela zásadní právní předpis nového? Z praxe můžeme potvrdit, že ke konci roku 2013 to byl zejména strach z toho, co bude. Proto konec roku 2013 byl velmi hektickým, řada lidí řešila na poslední chvíli převody nemovitostí, nejen prodej a koupi, ale i darování, i když ve skutečnsoti byly obavy těchto lidí možná zbytečné. Tohle byl tedy první moment, s nímž jsme se setkali.

Nový občanský zákoník poměrně zásadním způsobem mění právní úpravu ve vztahu k nemovitostem. Setkáváme se npař. nově s pojmem "právo stavby", které je dle nového občanského zákoníku nemovitou věcí a může být tedy předmětem zápisu do katastru nemovitostí, v praxi však dosud příliš nevyužívaným. Zcela zásadní změnou je zakotvení principu "superficies solo cedit", tedy "povrch ustupuje půdě", mající v praxi zcela zásadní důsledky, kdy stavby nacházející se na pozemcích se stávají jejich součástí, nejsou již tedy samostatnými nemovitými věcmi (s několika výjimkami). Změny doznala i úprava bytového práva, dříve upravená v zákoně o vlastnictví bytů, nově zahrnuta v novém občanském zákoníku. Zde jen krátká poznámka, kdy bychom chtěli upozornit zejména na možnost přechodu závazků strany prodávající vůči správci domu na stranu kupující (zjednodušeně řečeno má-li prodávající dluh vůči správci, pak tento může přejít na kupujícího a správce jej po něm může po právu vymáhat).

Katastr

V souvislosti s převody nemovitostí nemůžeme nezmínit změny v souvislosti s řízením u katastrálního úřadu. Od 1.1.2014 byl značně rozšířen počet řízení, která jsou vedena tzn. vkladovým řízením, a to z důvodu většího množství práv, která mohou být předmětem zápisu do katastru nemovitostí a rovněž z důvodu nutnosti provádění výmazů věcných práv zapsaných v katastru nemovitostí vkladovým řízením (dříve byly výmazy prováděny tzn. záznamovým řízením). S tím pochopitelně souvisí značný nárůst vkladových řízení a pochopitelně i zpoplatnění všech těchto řízení.

Další zásadní novinkou, související s principem dobré víry, je rovněž stanovení tzv. ochrané lhůty v řízení o vkladu práva do katastru nemovitostí. Jak to v praxi funguje? Po podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí je účastníkům doručena tzv. informace o zahájení řízení. Od doručení této informace běží dvacetidenní ochranná lhůta, během níž nemůže příslušný katastr provést vklad práva, které je předmětem návrhu. Co to však znamená pro praxi? Budou snad řízení na katastru ještě o dvacet dnů delší? Není tomu tak. Katastry pochopitelně musejí danou lhůtu dodržet, nesmějí tedy provést vklad práva, nicméně na daném podání se pracuje a v závislosti na vytíženosti příslušného katastrálního úřadu je posléze buď ihned či s dílčím časovým odstupem proveden vklad práva.

Změně daňových zákonů a dalším novinkám se budeme věnovat v dalším krátkém článku.

 

Průkazy energetické náročnosti

1.1.2013 nabyla účinnosti novela zákona č.406/2000 Sb., o hospodaření energií, která nově upravuje povinnost vlastníka budovy či společenství vlastníků jednotek zajistit v případě prodeje či pronájmu budovy nebo její ucelené části zpracování průkazu energetické náročnosti budovy (dále jen "PENB"). PENB musí být kupujícímu či nájemci předložen před podpisem smluv týkajících se prodeje či pronájmu, a předán nejpozději při podpisu těchto smluv. Povinnost předložit a předat PENB kupujícímu má rovněž vlastník jednotky. Pokud vlastník budovy či společenství vlastníků jednotek PENB nezajistí, může vlastník jednotky tento nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky.

Pro své klienty zprostředkujeme zpracování PENB u spolupracujícího energetického specialisty, případně PENB na své náklady zajistíme! Neváhejte se tedy obrátit na naši realitní kancelář, která Vám poskytne skutečně komplexní služby v oblasti realit!

 

 

Exekuce a platební neschopnost

Nově nabízíme svým klientům tyto služby:

  • výkupy nemovitostí
  • oddlužení
  • refinancování
Více se dočtete zde!

 

 

Hledáme nové kolegy!

Naše realitní kancelář hledá nové kolegy pro práci na pozici Realitní poradce/poradkyně! Více o podmínkách pro uchazeče se dočtete v sekci "O nás" - "Hledáme nové kolegy".

 

Profireality na facebooku!

Profireality mají nově svou stránku na sociální síti facebook! Chcete-li se informovat o našich službách, neváhejte nám napsat klidně i prostřednictvím facebooku! Jsme Vám k dispozici.

 

Nová kancelář na náměstí Míru!

Naše realitní kancelář se přestěhovala z provizorní kanceláře na Sokolské ulici do nových prostor na adrese náměstí Míru 176, 760 01 Zlín, nacházejících se v prvním patře vedle svatebního studia. V naší nové kanceláři můžete využít služeb našich realitních poradců a rovněž služeb advokátní kanceláře. Přijďte nás navštívit, informovat se o našich službách či vybrat si konkrétní nemovitost. Těšíme se na Vaší návštěvu!

 

Spustili jsme nové webové stránky!

Anotace