Daně, daně a zase daně!

Jak jsme slíbili v předchozím článku, v tomto příspěvku si rozebereme aktuální úpravu daní a zmíníme největší změny v daňových zákonech, které souvisejí s problematikou převodů nemovitostí.

S jakými daňovými povinnostmi se aktuálně můžete potkat při převodu nemovitostí?

Co se týká úplatných převodů nemovitostí, tj. při klasickém prodeji/koupi, nevyhneme nikdy dani z nabytí nemovitých věcí.

Daň z nabytí nemovitých věcí se počítá ze sjednané ceny, tzn. z kupní smlouvy uvedené ve smlouvě, a činí 4% ze základu daně. Kdo je poplatníkem této daně? Nedohodnou-li se účastníci smlouvy jinak, je poplatníkem ze zákona převodce, tedy prodávající. Zákon však dává možnost účastníkům, aby se dohodli na tom, že poplatníkem bude nabyvatel, tedy kupující. To je novinka oproti předchozí právní úpravě, která takovou dohodu neumožňovala. Tato dohoda však musí být ve smlouvě výslovně uvedena slovy:"Poplatníkem (Plátcem) daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel."

Další novinkou je to, že v některých případech není nutné zpracovávat znalecký posudek ke stanovení ceny zjištěné - ceny podle posudku, za účelem porovnání s cenou sjednanou - cenou kupní. 

V rámci daňového přiznání si daňový poplatník zvolí, zda bude cena sjednaná srovnávána s cenou zjištěnou či s tzv. směrnou hodnotou, což je do jisté míry totéž, co cena zjištěná, nicméně rozdíl je v tom, že cenu zjištěnou stanoví znalec ve znaleckém posudku a směrnou hodnotu stanoví finanční úřad výpočtem na základě údajů, které mu daňový poplatník v rámci daňového přiznání poskytne. V praxi to vypadá tak, že ke stanovení směrné hodnoty je nutné vyplňovat samostatné přílohy č.2 daňového přiznání, a to zvlášť u každého typu nemovitosti, tj. vyplňuje se zvláštní příloha pro každý pozemek, pro byt, nebytový prostor, rodinný dům apod. Cena zjištěná či směrná hodnoty pak jsou porovnávány s cenou sjednanou, přičemž cena sjednaná nesmí být nižší než je 75% ceny zjištěné či směrné hodnoty. Pokud je nižší, je pak základem daně právě 75% ceny zjištěné či směrné hodnoty.

Proč se cena sjednaná srovnává s cenou zjištěnou či směrnou hodnotou? Důvod je jasný, aby účastníci smluv po dohodě záměrně nesnižovali cenu nemovitostí uvedenou ve smlouvě a neodváděli tak nižší daň, než odpovídá obvyklým cenám nemovitostí a nedocházelo tak ke krácení daně.

Znalecký posudek je vyžadován vždy u pozemků, pokud se na nich nacházejí trvalé porosty. V některých případech je postup ještě odlišný oproti výše uvedenému, a to takový, že základem daně je vždy cena uvedená ve smlouvě, tedy cena sjednaná. Je tomu tak např. v případě prodeje v rámci insolvenčního řízení, při prodeji v dražbě, či v případě prodeje nemovitostí ve vlastnictví obcí apod. V těchto případech se vyplňuje zvláštní příloha daňového přiznání označená písmenem J.

Tolik ve zkratce k dani z nabytí nemovitých věcí.

Další daní, pro účastíky více citelnou, než je výše uvedená daň z nabytí nemovitých věcí, je daň z příjmů. Sazba daně je 15% ze základu daně.

S tou se můžeme setkat při bezúplatných převodech nemovitostí, tedy typicky u darování, není-li dán důvod pro osvobození od daně z příjmů (ten je dán zjednodušeně řečeno při bezúplatných převodech mezi příbuznými), poplatníkem je pak ten, u něhož byl realizován příjem, v případě bezúplatných převodů jde tedy o obdarovaného.

Dále se můžeme s daní z příjmů setkat v případě úplatných převodů, kdy prodávající získal příjem při srování ceny, za kterou nemovitost dříve nabyl a za kterou nemovitost prodává, ovšem opět pouze v případech, kdy není dán důvod pro osvobození od daně. Důvodem pro osvobození od daně je to, že prodávající v nemovitosti měl bydliště pod dobu nejméně dvou let bezprostředně před prodejem, případně i dobu kratší než dva roky, pokud použije získané prostředky na uspokojení bytových potřeb. Dalším důvodem pro osvobození, např. u nemovitostí, u nichž nelze aplikovat výše uvedené, je to, že převodce vlastnil nemovitosti nejméně 5 let před jejím prodejem. 

Pokud by nebyl dán žádný z důvodů pro osvobození výše a na straně prodávajícího byl realizován příjem, pak to samo o sobě ještě neznamená, že z částky odpovídající příjmu skutečně zaplatí daň z příjmů. Prodávající samozřejmě může uplatnit a odečíst od základu daně výdaje, které vynaložil na nemovitost. Mezi tyto se řadí např. náklady na rekonstrukci a zhodnocení nemovitosti, ale rovněž daň z nabytí nemovitých věcí, kterou musel prodávající uhradit příslušnému finančnímu úřadu, případně i provize za zprostředkování prodeje, kterou musel prodávající zaplatit svému zprostředkovateli.

Jak jste možná z výše popsaného pochopili, dnešní daň z nabytí nemovitých věcí je de facto mírně upravenou daní z převodu nemovitostí, kterou jsme znali dříve a která byla k 31.12.2013 zrušena a od 1.1.2014 nahrazena právě daní z nabytí nemovitých věcí. Do daně z příjmů se nám schovaly bezúplatné převody, u nichž se dříve uplatňovala daň darovací (dříve sazba 7%), která byla zrušena spolu s daní z převodu nemovitostí.

Problematika daní je pochopiteně poměrně rozsáhlá a složitá, nicméně můžete si být jisti, že my jí rozumíme a vždy Vám odborně poradíme či zpracujeme daňové přiznání.